央行发布中国区域金融运行报告，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。兼顾好内部均衡和外部均衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，坚决防范汇率超调风险。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

从未来角度看，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限。

近日召开的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

目前一线城市严格控制人口增长规模，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的“1.5线”及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量回暖，房价也有望稳步上涨。

对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量上升。

救楼市不是涨房价，是救影响最大的房地产上下游产业链。

救消费，救出口，不是刷经济数据，看上的是内外需的重要地位。

现在央行还在出力，房地产健康平稳发展与否，央行根本就没有能力去兼顾这个事情，唯一能做的就是尽可能的在房地产下行周期尽可能的降低银行自身的风险，保护储户的利益优先，其他的该出的力也都出过了，不能再拿整个金融体系的安全去给旁氏信贷输血。

央行有两个重要的关于房地产方向的政策，很大程度上限制了房地产的盲目扩张，否则今天怕就不是几万亿的窟窿了，一个是对于房企融资三道红线的政策，是衡量房企资产负债状况，偿债能力的重要指标。有人说三道红线导致的房企违约，根本就是本末倒置，就和房地产泡沫破裂的冲击最大的问题在于泡沫本身，这种玩法迟早要出清，就好比你一个朋友借了你1万，要给你还钱的前提是你在借给他2万，之后要求是4万，甚至更高，他倒是纸醉金迷，这种情况下你不借钱给他，反而是止损的选择，再说这几年也印证了，这些既得利益者道德风险是极高的，尤其是这种收益和风险剥离干净的特色预售制情况下，不能指望他们收手。

第二个限制则是针对银行的房地产相关贷款的额度红线，这个也能理解，整个经济体不能只围绕着房子转，还要让水流入到其他领域，尤其是房地产可预期的下行周期必然会到来，过量的信贷投放到房地产相关领域，抵押物一旦出现严重缩水，其实去年到今年不少城市高位接盘的首付都跌没了，结合大批的抵押物根本就不存在，这对银行也是巨大的冲击，毕竟银行吸储放贷，里面的钱多数都是储户的，要为整个金融体系安全负责。这几天的另一个热点就某地农商行在2021年发放的消费贷，其实就是变相的房贷，很可能就是当时为了规避房贷上限所出现的。

未来银行能做的，就是如何均衡救房市和稳风险，两者多数时候是不能兼顾的，比如放松垃圾房企的融资限制，再比如放松村镇银行农商行之类的房地产贷款红线，以及在房地产下行周期，特色预售制度下继续降低首付比例来刺激楼市，跌10-20%算上利息就是负资产了，到时候真的像美国那样大量的不良资产都给银行，甚至连不良资产都不存在，而是一大堆烂尾楼，这都是拿整个金融体系的安全在做赌博，政策延续性弱本身也是在挖自己的信用基石，现代货币就是靠信用创造的，朝令夕改怕是长期损失更大。

房子是商品也是投资品，有涨就有跌，银行要做的无非是尽可能的稳定自身的风险，而不是抱薪救火，拿大家的财富安全和金融体系安全去冒险，反而加剧了风险。至于房地产的正常化和长期健康发展，现在看来有两个无法回避的问题，特色预售制和限价，而这两个都不是央行能左右的，不能寄希望于连独立性都没有的部门，解决几十年发展积累的问题。

理论上来讲，房价降了30%，那就到了弃贷的平衡点了，现在银行手里究竟有多少弃贷的房子我们不清楚，央行是清楚的，但是我们大致都知道有多少城市二手房价从高点下滑了超过30%。我想说的是要救就要放开手脚救，早点救，晚了就不需救了。降息是最好的办法，卖房不卖房，无非就是在租金和利息之间做个衡量而已，利息降低，降到不如租金的地步，自然就能阻止卖房，房价就稳了。

追更，现在来补充一下央行为什么要阻止房价下跌了，原因其实很简单：房价越跌，房子越卖不出去，这是人性，没办法。惠州大亚湾很多楼盘跌了一半了，你以为现在就好卖了？恰恰相反，买房的更少了。不但如此，房价越跌，房子作为抵押品就不值钱了，那房企就必须向银行补足抵押品价值，否则就要还钱，那房企现在还有能力补足吗？如果没有再加上房子卖不出去那就死得更快。

为什么惠州这么多房企的房子在拍卖？说白了就是价格下跌太快，企业扛不住。我们再来推演一下，如果这一波民营房企大量折损，未来谁来建房子？那自然只有央企对吧，央企就那么几家，没有百花齐放的格局，未来怎么改善居住环境，怎么创造世界性住房产品？家居家电怎么冲破国门走向世界？同样没有竞争，价格会怎么走我想也不用我多说了吧。

这世界上最可笑的事情，就是为一件不存在的东西还贷款。其次，就是手中的投资品变成了消费品还在不断地砸钱填入无底洞。

美国次贷危机之所以产生，就是因为美国人掐指一算：继续还房贷已经成为纯纯的负收益，于是立马断供。这让美国人切实把风险传导给了银行，让银行这种巨无霸来解决问题，不至于沦落到跟日本人一样退休了还在还贷款——而当年的房子已经暴跌了90%。美国在次贷危机后很快恢复了回来，而日本进入失去的30年，这就是差别。

我一直觉得人活的一辈子，不应该被拴在一套房子上。在房价增长甚至保值的时期，你可以认为买房是在为自己的未来储蓄。但是房价暴跌之后，你的未来就已经没了。此时的你一辈子为银行打工，到老了连点资产都不剩，还得继续苦干才能活下来，这又是图啥呢？看看隔壁的日本人，这样的生活不可悲吗？

当你确实无法偿还债务时，死撑已经没有意义。万科这种现金流正常抗风险能力极强的巨无霸，都能让债权人打骨折转让，你作为一个风雨飘零的小民，能抵挡的住房价崩盘的海啸巨浪吗？银行处理坏账往往会通过打折协商，你真的还不起贷款也可以跟银行协商，不用太为难自己。

如果只有一两个人停贷，银行有的是办法收拾他。如果每个人都停贷，那么该头疼的就是银行自己。几亿人都上征信，有问题的就不是这几亿人，而是征信本身了，这就是为啥银行害怕系统性风险的原因。恒大等巨无霸可以欠下万亿债务却养肥了一堆高管享受人生，而苦果却要广大平民承担，这是否合理？美国人可以把问题抛还给华尔街，我们呢？

我并非鼓吹大家不要还贷款，而是要量力而行。有能力还款的，甚至还款只占收入的一小部分，我还是建议保住信用。但是当经济持续恶化，越来越多的人收入暴跌甚至失业，那么系统性风险也会持续积累，这个风险不止是金融系统的，对于个人来说更甚。

房产是居民风险的退路，一线城市失业可以卖房去二线生活，得了重病也可以卖房套现活命。然而现在房产已经无法作为家庭的压舱石，我建议大家一定要控制支出，预留足够的应急资金。大量投资房产行业的保险公司都未必保险了，要应对风险有时只能靠自己。

房地产可谓牵一发而动全身，央行的表态有利于稳定我国的经济预期。虽然大家基本形成了房地产的重要性不断下降的共识，但是不管是国内国外，房地产的表现仍然在预测中国经济发展的模型里占有重要的位置，这是因为我们的「消费」这辆马车虽然发展迅猛，但是还没有能够承担重任。可喜的是，大家现在已经看到了，随着房价下降，消费能力的提升，如国庆旅游业的恢复。只是持续性和力度上还有待加强，前两天大家应该注意到了，我国对于国内大市场的建设还在坚持和强力推进，这就是重大利好，虽然还没有立竿见影的好处。

所以，央行此刻必须要维稳房地产，一方面，要稳定在金融战中信心不足的中间派，将他们的资金保留和拉回国内。一方面，要适应新时代的供需实际，避免房地产的过快过强的坠落引发金融危机。一方面，要保持不发生系统性金融风险的底线，同时还要帮助那些相对合理经营的房地产企业渡过难关而不是全部破产清算。这样，房地产才能真正的合理的软着陆。

需要注意的是，央行的目的，在于金融秩序和金融稳定，还有企业存续和行业发展，还有外资引入和经济腾飞，但这其中唯一没有的，就是「保证炒房客能赚钱，保证你买房就必须赚钱，保证今天不买你的房子的购房者明天后悔痛哭」。换句话说，二手房属于商品房市场，市场经济你要愿赌服输。

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